Para quienes viven o trabajan en un inmueble en propiedad horizontal, la convivencia puede resultar complicada con los vecinos. No obstante, conocer los derechos y obligaciones, así como las normas aplicables a dicha convivencia, nos hará la vida mucho más sencilla.
Por esta razón, si desea segmentar su propiedad bajo el régimen de propiedad horizontal y quiere fijar las reglas claras desde el principio, o, incluso, si ya pertenece a una comunidad de propietarios y desea dirimir algún conflicto, no dude en contactarnos. En BBM Abogados asesoramos en propiedad horizontal en Santander. Y si tienes un problema de okupación o un inquilino que no paga, también te ayudamos a recuperar tu vivienda.
¿Qué es la propiedad horizontal en Santander?
Se trata de un régimen o institución jurídica que busca regular la propiedad especial existente sobre un inmueble segmentado en pisos o locales. En dicho inmueble coexisten un derecho de propiedad exclusivo, sobre los pisos o locales, y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo. Dicho de otro modo, es el régimen que reglamenta la división de un inmueble, así como la organización y relación entre copropietarios de los bienes comunes y su mantenimiento.
De esta manera encontramos que los bienes sobre los cuales se ejercerá un derecho de propiedad exclusivo son las viviendas, locales, estacionamientos, entre otros. Mientras que son ejemplos de bienes comunes, y por tanto sobre los que se ejerce copropiedad, el suelo, cimentaciones, pilares, vigas, fachadas, escaleras, corredores, contadores, ascensores, entre otros de una larga lista.
Así pues, junto con el derecho de propiedad sobre un piso viene inherente un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes. Este porcentaje determinará la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. Tal cual como lo señala el artículo 396 del Código Civil y es desarrollado por la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es la comunidad de propietarios?
Ahora que conocemos que este régimen implica convivencia con otros propietarios y copropietarios, lo siguiente es conocer cómo se desenvuelve esta relación. Así llegamos al concepto de comunidad de propietarios, que no es más que el conjunto de titulares de las unidades separadas (pisos y locales) del edificio.
El título constitutivo como elementor fundamental
Este documento describe el inmueble en su totalidad, de conformidad con la legislación hipotecaria. De igual modo, detalla cada uno de los pisos y locales, con su respectivo número, dimensiones, linderos, ubicación y los anejos, de ser el caso. Mediante este instrumento, se fijará la cuota de participación de los copropietarios, generalmente determinado por el dueño único antes de la venta.
En este punto resulta oportuno dejar claro que la cuota de participación, es la medida que permite determinar la aportación en las cargas y beneficios de la comunidad de propietarios, la cual no se modifica de modo alguno, por las mejoras o daños producidos en cada piso o local.
Asimismo, en el Título Constitutivo podrá incluirse los estatutos de la comunidad, es decir, las reglas dirigidas al uso del inmueble, gastos, administración y gobierno, conservación y reparaciones, entre otros asuntos propios de la convivencia.
Derechos y obligaciones de los propietarios en la comunidad de propietarios
Ahora bien, como toda vida en sociedad, la comunidad de propietarios debe regirse por un catálogo de derechos y obligaciones que permitan una sana coexistencia.
USO Y DISFRUTE
El propietario de un piso o local tiene el derecho a usarlo de conformidad al destino que se le ha dado. Del mismo modo, goza del derecho a aprovechar las utilidades que le produzca y a servirse de aquellos elementos comunes para el uso y disfrute apropiado del piso o local.
Asimismo, esto implica la prohibición del abuso del derecho, el respeto de las servidumbres e instalaciones generales de la comunidad, solicitar autorización para la realización de obras, evitar en todo momento daños o desperfectos de los elementos comunes, entre otras limitaciones especificadas en la ley o reglamentos internos de la comunidad.
ENAJENACIÓN DEL PISO O LOCAL
El propietario puede enajenar (vender, ceder, donar, etc.) su piso o local, de forma libre y sin tener que hacer notificación alguna. Ahora bien, el inmueble, a pesar de la enajenación, mantendrá la inherencia de los elementos en copropiedad, tal como lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal.
ACCIONES JUDICIALES
Para la defensa de sus derechos e intereses relacionados con la propiedad exclusiva o en aquellas situaciones que afecten al derecho de la comunidad, cualquier propietario puede tomar acciones judiciales.
GASTOS GENERALES
Los propietarios deberán contribuir, según su cuota de participación establecida en el título constitutivo, con los gastos generales que permitan la conservación del inmueble o sus servicios.
Actividades permitidas y prohibidas
De igual manera la ley fija una serie de actividades permitidas y otras prohibidas en la comunidad. De forma breve se pueden mencionar las siguientes:
El propietario podrá modificar instalaciones o servicios de su piso o local, mientras no menoscabe la seguridad del edificio.
En contraste a lo anterior, el propietario deberá ceñirse a las prohibiciones previstas en los estatutos. En este orden de ideas, no podrá realizar actividades que causen daños o se constituyan en molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
De materializarse alguna de estas conductas prohibidas, existe un procedimiento a tramitarse a través del Presidente de la Junta para que cese la práctica, so pena de iniciarse acciones judiciales, es decir una acción de cesación a través del juicio ordinario.
Como esta acción, están a disposición muchas otras, ante los posibles escenarios que puedan presentarse en el desarrollo de las relaciones en una comunidad. Por esta razón es importante contar con abogados expertos que lo asesoren, en especial si como propietario o parte de una comunidad de propietario llegase a ver sus derechos vulnerados.
La morosidad en la comunidad: cómo reclamar las cuotas impagadas
Cuando un propietario deja de pagar los gastos generales, el resto de la comunidad acaba soportando esa carga. La Ley de Propiedad Horizontal reconoce a la comunidad el derecho a reclamar las cantidades adeudadas, y la vía habitual es el juicio monitorio, un procedimiento pensado para cobrar deudas dinerarias de forma ágil.
El primer paso es aprobar en junta la liquidación de la deuda y certificarla. A partir de ahí, se requiere el pago al moroso y, si no atiende, se presenta la petición inicial de monitorio ante el juzgado. Si el deudor no paga ni se opone, puede despacharse ejecución sobre su patrimonio, incluida la propia vivienda.
Es importante actuar sin dejar acumular varios ejercicios, porque cuanto mayor es la deuda, más difícil resulta recuperarla. Si tu comunidad arrastra impagos, revisamos la documentación y te indicamos la mejor vía; puedes ver también cómo trabajamos en la reclamación de deudas en Santander. Consúltanos en el 942 36 10 48.
Impugnar un acuerdo de la junta: cuándo y en qué plazo
No todos los acuerdos de la junta de propietarios son inatacables. Si consideras que uno lesiona tus derechos, resulta gravemente perjudicial para la comunidad o para algún propietario, o se adoptó sin las mayorías exigidas, puedes impugnarlo ante los tribunales.
Los plazos son distintos según el motivo. Como regla general, dispones de tres meses desde la adopción del acuerdo para impugnarlo. Ese plazo se amplía a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad. Por eso conviene actuar con rapidez: dejar pasar el tiempo puede cerrar la puerta a la impugnación.
Para poder impugnar es necesario, con carácter general, estar al corriente en el pago de las cuotas o haberlas consignado. Analizamos el acta, el tipo de acuerdo y el motivo, y valoramos las posibilidades reales antes de iniciar el procedimiento. Es una materia dentro de nuestro derecho civil; cuéntanos tu caso en contacto.
Obras, derramas y conflictos entre vecinos
Las obras en elementos comunes y las derramas para financiarlas son una fuente frecuente de conflicto. Cada tipo de actuación exige una mayoría distinta: las obras necesarias para la conservación y seguridad del edificio son obligatorias para todos, mientras que otras mejoras requieren acuerdos con mayorías reforzadas. Conocer qué mayoría se aplica evita acuerdos nulos y reclamaciones posteriores.
También asesoramos en los conflictos derivados del uso de los elementos comunes, las actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, y las discrepancias sobre el reparto de gastos según la cuota de participación. En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal ofrece herramientas concretas, desde el requerimiento a través del presidente hasta la acción de cesación ante los tribunales.
Tanto si eres propietario como si formas parte del cargo de administrador o presidente, te ayudamos a adoptar acuerdos válidos y a defender la posición de la comunidad. Llámanos al 942 36 10 48 y lo revisamos.
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