El pasado 27 de enero de 2021 la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó una sentencia en Pleno en la que se recogen de forma detallada los gastos que la entidad financiera puede repercutir a sus clientes en un préstamo con garantía hipotecaria.
Siendo cierto que las entidades han cometido importantes abusos, durante mucho tiempo, imputando a los clientes la totalidad de los gastos de la operación, el Tribunal Supremo matiza que la declaración de nulidad de la cláusula de un contrato no impide que el cliente pueda ser el responsable de alguno de los gastos por estar previsto de forma expresa en otra norma.
Por todo ello será determinante la fecha de celebración del contrato y analizar tanto la cláusula como la normativa vigente. A modo de resumen pasamos a indicar cuáles son los GASTOS QUE LOS CLIENTES PUEDEN RECUPERAR:
- NOTARÍA
Debe abonarlos el “interesado”. En los contratos anteriores a la Ley 5/2019, en el préstamo y sus eventuales modificaciones están interesados tanto el banco como el cliente por lo que los gastos deben distribuirse por mitad . En las hipotecas firmadas desde junio de 2019, en cambio, los gastos de notaría (matriz), gestoría y registro corresponden por completo al banco, y solo la tasación y las copias que pida el cliente son de este.
Como excepción, en las escrituras de cancelación de la hipoteca el único interesado es el cliente por lo que éste deberá atender dicho pago.
- REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Los gastos debe abonarlos quien inscribe su derecho. La hipoteca es una garantía que se inscribe a favor de la entidad prestamista por lo que le corresponderá al banco su abono.
- GESTORÍA
Contratos de préstamo firmados antes de marzo de 2019 (fecha de aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario) el banco debe devolver la totalidad del importe en caso de declararse la nulidad.
Respecto de los contratos celebrados con posterioridad, el criterio es que las gestiones se realizan en beneficio de ambas partes por lo que el gasto debe ser sufragado por mitad.
- IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
En los préstamos anteriores a noviembre de 2018 el AJD recaía en el cliente y, por ello, no es recuperable. En los posteriores al RDL 17/2018 y bajo la Ley 5/2019, el AJD lo abona el banco.
- TASACIÓN
Nos encontramos con una situación similar a la de los gastos de gestoría. Los contratos celebrados antes de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, permiten la recuperación por parte del cliente de la totalidad del gasto en caso de declaración de nulidad de la cláusula.
En cuanto a los contratos de fecha posterior la norma actual fija expresamente que su importe corresponde al cliente (prestatario).
