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Una de las formas más comunes de adquirir vivienda propia hoy en día es a través de las instituciones que se dedican al financiamiento. Estas instituciones, usualmente bancos, suelen exigir como garantía de pago, la posibilidad de que la entidad tome la propiedad del inmueble, en caso de que el solicitante no pueda cumplir con el pago de manera oportuna.
Así, los bancos crean contratos de préstamos hipotecarios, los cuales están conformados por una serie de cláusulas que van a condicionar la manera en que las partes ejecutarán sus compromisos. A su vez, es importante para quien requiera financiamiento, entender las consecuencias económicas de tales compromisos.
Por ello, en BBMabogados nos ponemos a su disposición para prestarle la mejor asesoría antes de firmar este tipo de contratos y quedar sujeto a obligaciones.
Son operaciones de financiamiento entre una entidad financiera, denominada prestamista, quien aporta cantidades de dinero en favor de sujetos particulares, llamados prestatarios, con la condición de que sean devueltas en un plazo determinado. Este tipo de acuerdos conlleva también el pago de intereses, o lo que es igual, el beneficio del prestamista.
La hipoteca, que consiste en la posibilidad de tomar la propiedad el bien inmueble adquirido por el deudor con el dinero aportado, es una garantía de pago. Así, los bancos se protegen de que pueda ocurrir que el deudor pierda su capacidad de pago, por lo que acuden a esta garantía especial para recuperar el dinero prestado.
La adquisición de un inmueble por financiamiento supone un compromiso muy importante. Así, el deudor deberá hacer una serie de pagos parciales durante un período de tiempo bastante largo, para el cual es imprescindible tomar previsiones sobre cómo administrará su presupuesto.
Los expertos recomiendan, por ejemplo, que la cuota de pago no supere el 35% de los ingresos periódicos. Este es el límite que le permitiría al particular hacerle frente a sus gastos de vida diarios y seguir cumpliendo con el pago del crédito.
De igual forma, se recomienda leer detalladamente las cláusulas del contrato hipotecario y firmarlo cuando se tenga plena certeza del significado de cada uno de los compromisos que se van a adquirir. Es ahí precisamente donde surge la necesidad de contar con un abogado que le explique al tomador del contrato las consecuencias que está asumiendo.
Entre las cláusulas sobre las que hay que tener mayor cuidado antes de suscribirlas tenemos:
– Todas las referentes al tipo de interés, desde su cálculo hasta su eventual variación y límites.
– Las causas de vencimiento anticipado, es decir, aquellas que fijan cómo el banco puede pedir el pago total de la deuda de forma anticipada.
– La responsabilidad hipotecaria, las cuales están referidas a los pagos adicionales que hará el deudor en caso de incumplimiento.
Los préstamos hipotecarios son susceptibles de contener cláusulas que rompan el debido equilibrio entre los contratantes, por carecer de transparencia en perjuicio de quien recibe el préstamo. En tal sentido, el prestatario debe conocer qué tipo de obligaciones son consideradas abusivas, así como los mecanismos legales disponibles para mantener el equilibrio de la negociación.
Entre las cláusulas abusivas más comunes tenemos:
Estas cláusulas obligan a sumarle a la cantidad dada en préstamo los intereses moratorios que se generen por la eventual falta de pago del prestatario, lo que implica un aumento en las cuotas restantes pendientes.
Este tipo de disposiciones se considera abusiva pues mezcla conceptos distintos como son el capital adeudado y los moratorios pendientes. A su vez, esta situación obliga al prestatario a pagar más de lo realmente debido.
Éstas establecen un límite mínimo en las tasas de interés variables y muchas veces no se le explica al deudor que, si los índices referenciales experimentan disminuciones bruscas o incluso llegan a niveles negativos, ellos no se verían beneficiados de tales bajas.
El índice de referencia sobre préstamos hipotecarios (IRPH) ha sido utilizado con frecuencia como referencia para fijar los intereses. Recientemente el Banco de España detectó que resultaba muy sencillo manipularlo en favor de los bancos. Por tal razón, cuando se haya detectado poca transparencia en la negociación del tipo referencial, las cláusulas que lo regulen podrán ser anuladas.
Anteriormente, los gastos de escrituración o registro del préstamo iban por cuenta del deudor. Hoy en día se considera que la entidad financiera también debe cargar con dichos costes.
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