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Una de las formas clásicas para garantizar un pago, es haciendo que el mismo quede sujeto a una hipoteca. Así, ante un eventual incumplimiento, el acreedor tiene la opción de ejecutar dicha hipoteca para cobrarse con el inmueble hipotecado parte del crédito otorgado.
Una de las acciones más frecuentes en estos tiempos de crisis, son las ejecuciones hipotecarias. Por ello, es importante tener un conocimiento básico de este procedimiento y las posibilidades que tenemos si nos encontramos enfrentando un proceso de este tipo. En BBMabogados somos expertos en materia hipotecaria, por lo que no dude en contactarnos ante cualquier eventualidad.
Lo primero que debemos saber es que una hipoteca es un derecho real de garantía, es decir, su finalidad es asegurar el cumplimiento de una obligación que puede surgir por un préstamo o crédito.
El funcionamiento de la hipoteca se puede resumir de la siguiente manera:
En caso de que la deuda principal que ha sido garantizada no se vea satisfecha en el plazo acordado, el acreedor hipotecario, podrá promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca.
Lo anterior permitirá al acreedor cobrarse lo debido con el valor obtenido de la venta.
-Se constituye mediante escritura pública ante un notario.
-No implica desplazamiento de la posesión del bien objeto de la misma, por ello debe inscribirse en el Registro de la propiedad, para que la hipoteca nazca y sea eficaz. Es decir, el poseedor mantiene su inmueble, sólo cambian las escrituras.
-La venta del bien hipotecado se lleva a cabo a través de su remate en subasta notarial o judicial, una vez se realice el requerimiento al deudor, demanda y resolución ejecutoria.
Al hablar de la ejecución de la hipoteca, es importante señalar que para llegar a este punto se debe seguir un procedimiento ejecutivo ante los tribunales. Este podrá iniciarse cuando el deudor del crédito o préstamo no pague las cuotas y el acreedor (que la mayoría de los casos se trata de bancos o cajas de ahorro) decida hacer valer su derecho.
En líneas generales y de una forma bastante esquemática, el procedimiento de ejecución hipotecaria es el siguiente:
Ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado, el acreedor podrá dar inicio al procedimiento mediante una demanda.
Es la oportunidad para notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, al tiempo que se le requiere el pago, en caso de que el acreedor no lo hubiese requerido con anterioridad.
El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca, así como la relación de las demás cargas que graven el bien.
La escritura de hipoteca debe señalar la valoración del bien, esto a los efectos de que sirva de referencia en caso de subasta. Este valor en ningún caso, podrá ser inferior al 75% del importe de la tasación que se efectuó al inmueble al momento de la concesión del préstamo hipotecario.
En este punto pueden darse dos escenarios:
Caso en el cual se aprobará el remate a favor del mejor postor. Cuando la mejor postura sea inferior al 70% del valor del bien, el ejecutado, en un lapso de 10 días podrá presentar a un tercero que mejore la postura.
Transcurrido este plazo, sin que se presente un mejor postor, el acreedor podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% de su valor o por la cantidad que se le deba, siempre que la cantidad sea superior al 60% del valor de tasación y de la mejor postura.
De no darse ninguno de los supuestos antes mencionados, se aprobará el remate en favor del mejor postor, cuando la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o que cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si al acto de subasta no hubiere postor alguno, el acreedor, en el plazo de veinte días, podrá pedir la adjudicación del bien.
Realizada la subasta, el adjudicatario en la subasta será el nuevo titular del inmueble; es de destacar que dicho cambio se hará constar en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, si el inmueble está ocupado se procederá al desalojo del mismo.
Llegados al proceso de ejecución hipotecaria, su paralización o suspensión puede parecer un asunto sumamente complicado. No obstante, existen diversas circunstancias que pueden ponerle fin al proceso sin que se dé la ejecución o, en el mejor de los casos, lograr algún tipo de resolución alternativa con el acreedor.
Por ejemplo, se podría conseguir un acuerdo con el acreedor que permita ajustar ciertas condiciones, entre las que se pueden mencionar:
– Ampliar el plazo de la Hipoteca,
– Reunificar todas las deudas.
– Se puede intentar pactar una dación en pago de la vivienda.
Lo primero que debemos hacer es acudir a los expertos, quienes nos guiarán en esta difícil situación.
Con la orientación adecuada, lograremos determinar una estrategia que se adecúe a nuestras necesidades.
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