Si has solicitado un préstamo hipotecario, seguramente ya te has enterado o has tenido que hacerle frente a una cláusula suelo. En este sentido, no han sido pocas las batallas libradas en los juzgados, tampoco la intervención del Estado y de la Unión Europea para garantizar que el dinero que los consumidores pagaron en exceso les sea devuelto.
En BBM Abogados trabajamos con este tipo de cláusulas, por lo que no dude en contactarnos para valorar un posible resarcimiento patrimonial ante la eventual situación abusiva de la que pudo ser objeto ante estas disposiciones.
¿Qué son las cláusulas suelo?
En los contratos de hipoteca, a modo de remuneración del préstamo, los bancos fijan un porcentaje de la cantidad facilitada a la que llaman interés. Las cláusulas suelo imponen un tope mínimo al interés, que no bajará, aunque el índice referencial lo haga. Además, en la constitución de la hipoteca existen gastos que corresponden al banco que el consumidor puede reclamar.
Este límite aplica si el índice referencial no alcanza el valor establecido en la cláusula. Es por ello que, si el referente baja del punto establecido como suelo, la entidad cobra el interés fijado en el contrato, obviando la disminución en la tasa del crédito y obteniendo así un enriquecimiento adicional.
Las cláusulas suelo surgen como garantía del banco para asegurar la rentabilidad mínima del préstamo. Por esto mismo, protegen el porcentaje de interés frente a las bajas del índice que sirve como referente. Por ejemplo, si el índice que determina el interés llega a cero, la cláusula impide que ese interés nulo se traslade a la cuota mensual.
Así, las mismas evitan que los consumidores paguen intereses extremadamente bajos, inexistentes o, incluso, que perciban dinero por haber solicitado la hipoteca.
¿Son legales las cláusulas de suelo en Santander?
Las cláusulas suelo nacen como un mecanismo de protección de la rentabilidad del banco. Sin embargo, muchas de estas instituciones financieras no fueron transparentes al explicar a sus clientes sus implicaciones.
Pronto, las quejas estremecieron los juzgados, provenientes de querellas de parte de los usuarios, a quienes nadie les explicó las consecuencias de un suelo en su hipoteca. Así, fue como en el año 2013 el Tribunal Supremo Español las declaró nulas por falta de transparencia. Aun así, los bancos no estaban obligados a retornar las cantidades pagadas hasta ese momento.
En 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea permitió que el anterior criterio (nulidad de las cláusulas) se aplicara de manera retroactiva. En consecuencia, fijaron la obligatoriedad de declarar nulas las cláusulas cuando sean abusivas. Es decir, las mismas son legales, siempre y cuando no incurran en situaciones abusivas hacia el consumidor.
¿Cuándo una clásula de suelo es abusiva y por tanto nula?
Existen varios supuestos, pero veamos los más resaltantes:
EL CONSUMIDOR NO HA SIDO DEBIDAMENTE INFORMADO
Cuando los bancos no le explican al usuario las consecuencias de estas cláusulas, se consideran abusivas. En este sentido, por mucho tiempo fue práctica común insertar cláusulas redactadas con excesivo lenguaje técnico perdido entre un gran número de disposiciones que la disimulaban.
En este tipo de casos, la cláusula se hace nula. Veamos con profundidad cada supuesto:
NO SE ESTABLEZCAN CLÁUSULAS TECHO QUE EQUIPAREN EL RIESGO CONTRACTUAL
Las cláusulas de suelo y techo en las tasas buscan proteger al consumidor y al banco de un negocio impagable o poco rentable, respectivamente. Como las variaciones en el índice referencial pueden cambiar más allá de lo previsto, es aceptado que se establezcan estos límites para mantener los riesgos al margen.
Pero cuando el límite se establece en beneficio exclusivo del banco y no del usuario, o se fijan para ambos, pero no de manera proporcional, la cláusula es abusiva.
HABIENDO TRANSADO LAS PARTES EL NOTARIO NO ADVIERTA DE SU EXISTENCIA
Los suelos de los intereses no son contrarios a la ley comunitaria si son el resultado de transacciones entre las partes. Sin embargo, no tendrán validez si no se han presentado ante el notariado. En tal caso, es obligación del notario advertir al tomador de la existencia de la misma en el contrato.
LA CLÁUSULA NO FIGURA EN LA OFERTA, PERO SÍ EN EL CONTRATO FINAL
Si el banco, al momento de presentar la oferta vinculante, no le informa al consumidor que en el contrato definitivo se fijaría una cláusula piso o suelo, se considera que la misma será abusiva.
Cómo recurrir una clásula suelo
Cuando los tribunales fijaron posición en relación con las cláusulas suelo las reclamaciones se hacían exclusivamente ante tribunales. Sin embargo, en 2017 se implementó un mecanismo extrajudicial, con el objeto de abaratar costes a los contratantes.
Así, hoy en día contamos con la vía extrajudicial y la judicial.
VÍA EXTRAJUDICIAL
De conformidad con este mecanismo, el consumidor se dirigirá directamente ante el banco, para efectuar su reclamo de manera gratuita. Para tal efecto, las entidades contarán con una oficina, dedicada exclusivamente al trámite de estos reclamos.
Admitida la solicitud, el banco presentará una oferta de devolución o propondrá una reducción del capital pendiente, entre otras opciones. De llegar a un acuerdo, se cumplirá lo pactado dentro de los tres meses contados desde el inicio del procedimiento. Si no se llega a un acuerdo o el banco no da cumplimiento en el lapso anterior, el proceso se dará por concluido.
VÍA JUDICIAL
Para reclamar ante los juzgados se debe contactar con un despacho de abogados que ejerza la debida representación. En todo caso, no dude en contactarnos si esta es su situación. Solo así podremos evaluar su documentación y diseñar la correcta estrategia procesal para su mejor defensa.
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