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Realizar una construcción tiene más implicaciones que sólo contar con presupuesto y un buen contratista. Para que su ejecución sea considerada legal, siempre será necesario contar con determinada permisología. Asimismo, una vez culminada la obra, se debe tener la certeza de contar con las garantías de calidad propias de estos trabajos.
Estos trámites pueden variar según el tipo de obra a realizar. Por ello, lo más recomendable es contar con la asesoría de abogados expertos en derecho inmobiliario y de la construcción. En BBMabogados contamos con los mejores letrados en permisos para construcción, por lo que no dude en contactarnos.
Esto dependerá del ayuntamiento en donde se ubique la obra. Asimismo, cada tipo de permiso implica la presentación de una documentación determinada y un precio diferente. La finalidad de estos permisos, es llevar a cabo las obras seguras y legales, evitando de esta manera problemas con los vecinos o alguna sanción por parte de la administración.
En primer lugar, encontramos el deber de comunicación de los inicios de los trabajos. Para reformas menores, donde lo único que se interviene son los acabados del inmueble, sin alterar su estructura, sólo se requiere realizar comunicados de obras, con carácter informativo.
Ejemplo de lo anterior puede ser pintar, cambios de revestimientos, etc.
Ahora bien, si la obra está destinada a modificar la distribución del espacio del inmueble, deberá tramitarse una licencia de obras menor. Mientras que, para aquellos trabajos que intervengan elementos estructurales (vigas, paredes soporte, pilares, etc.), se tramitará una licencia de obras mayor.
Este mismo tipo de licencia se deberá solicitar, en los casos donde se alteren elementos comunitarios, como fachadas, terrazas, patios, etc., como en aquellas obras donde se configure un aumento de la superficie.
Tal como puede deducirse, dependiendo de la envergadura de la intervención, se deberán solicitar un permiso de mayor supervisión por parte de la administración, pues, la intención es verificar que la obra sea segura, tanto para el inmueble objeto de reforma como para sus vecinos.
De igual modo, esta supervisión permite mantener los registros como la cédula de habitabilidad, debidamente actualizados.
Una obra menor, tiene la nota de ser sencilla y económica, como por ejemplo reparaciones, revestimientos, cerramientos, instalación de calefacción, fontanería y electricidad; no obstante, requiere de la tramitación de una licencia o permiso.
Este permiso, dará acceso para trabajar en una vivienda o un local comercial, elementos como la fachada o la cubierta, siempre que se traten de trabajos sencillos.
Cuando se modifica la estructura de un inmueble, ya estaremos ante una obra de mayor extensión. Debiendo por lo tanto, contar con una licencia de obra mayor. Con este permiso, se podrá intervenir la estructura de la edificación, así como los elementos destinados a proteger la construcción contra el fuego, modificación de la superficie o altura o una reforma total de la construcción.
Estos trabajos, implican la existencia de un proyecto elaborado por un ingeniero o arquitecto.
Ante el otorgamiento de esta licencia, se deberá firmar una declaración responsable, en la que se señala el buen uso que se dará a la licencia.
Esta declaración podrá ser prueba en nuestra contra, pudiendo ser sancionados ante su incumplimiento.
Las competencias en materia de urbanismo, las poseen los municipios. En este sentido, en las oficinas del ayuntamiento se podrá consignar la documentación requerida para el estudio y otorgamiento del permiso, de ser el caso.
Es de gran importancia realizar la solicitud con suficiente tiempo de anticipación a los inicios de los trabajos. Asimismo, es de recordar, que de no contar con este permiso, podría significar la aplicación de una sanción administrativa y cierre del espacio hasta la obtención de las licencias necesarias.
No obstante lo anterior, se debe considerar que una vez se cuente con la licencia, habrá un tiempo para ejecutar la obra. Transcurrido el mismo, la licencia de obra caduca, pudiendo solicitarse la prórroga establecida en la legislación.
Otro punto a tener en cuenta, es el pago de tasas para el otorgamiento de las licencias de obra. Una de ellas es, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuya base imponible es el monto a cobrar por los trabajos.
En el caso de las obras mayores, otro gasto que cubrir será el de los honorarios del arquitecto o ingeniero responsable del proyecto.
Cuando la obra está terminada, se puede pensar que ya se ha concluido todo el proceso. Sin embargo, desde el punto de vista legal, esto no es cierto. Así, una vez concluidos los trabajos, se debe tener en cuenta:
Este es el documento técnico, mediante el cual se deja constancia de que se han ejecutado y finalizado las obras y construcciones, de acuerdo con el proyecto y las licencias otorgadas.
Su elaboración, redacción y visado está en manos del arquitecto que elaboró el proyecto de ejecución de las obras.
Es la que pone de manifiesto la transmisión de la responsabilidad de la construcción terminada desde el constructor hacia el cliente.
Por supuesto, no todos estos pasos, permisos y responsabilidades se dan de forma óptima en todo momento. De manera que, de presentarse algún inconveniente por la mala utilización de los permisos o por la responsabilidad ante defectos de construcción, lo más recomendable es contar con la asesoría de abogados especializados en materia de construcción.
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